- СЛОЕНЫЙ ПИРОГ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. ВВЕДЕНИЕ
- СТОИТ ЛИ ОПАСАТЬСЯ ПОКУПАТЬ КВАРТИРЫ В ДОМАХ, ИДУЩИХ ПОД РЕНОВАЦИЮ?
- ПРИШЛО ВРЕМЯ ПРОДАВАТЬ!
- ЧТО ТАКОЕ ЭСКРОУ СЧЕТ И ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ?
- ЧТО ТАКОЕ КВАРТИРЫ ЭКОНОМ, СТАНДАРТ, БИЗНЕС, ПРЕМИУМ, ЭЛИТ КЛАССА И КЛУБНЫЙ ДОМ?
-«Ах, как все изменилось! Вот когда я менялась 10 лет назад…» Такие слова риэлторы слышат постоянно от своих клиентов. Да, за те 22 года, которые я проработала в недвижимости, изменилось и правда очень многое. Я не буду затрагивать юридическую сторону, наверное, все знают, что, например, Свидетельства о собственности на бумажном носителе теперь нет. Есть и другие серьезные изменения в документообороте.
Поговорить я хочу не об этом, а о рынке недвижимости, и о формировании цены на этом рынке. Сегодняшний рынок я бы характеризовала как расслоение. Присмотримся повнимательнее к сегментам рынка жилья в Санкт-Петербурге.
Данная статья открывает цикл статей о состоянии рынка недвижимости Санкт-Петербурга, как вторичного, так и первичного. Что влияет на цену и спрос на рынке? Как оценить имеющуюся у вас недвижимость?
1. Первичный рынок
За последние 20 лет было построено много новых домов. Основные технологии строительства менялись на глазах. Если еще в начале века преобладало панельное домостроение, то сегодня — это монолитное и кирпично-монолитное. Панели, как таковые, ушли в прошлое. Их заменила бесшовная технология. Основную проблему панельных домов — текущие швы тем самым удалось решить. Швов больше просто нет! Как теперь нет и серий. Каждый дом стал индивидуален, строительные технологии это позволяют.
Интерес к новому жилью в Питере сильно вырос буквально за последний год. Здесь есть два рекорда — первый: по объемам проданного жилья Северная Столица обогнала Первопрестольную. Второй рекорд чисто Питерский — в феврале средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья впервые превысила стоимость вторички. Такие эффекты наблюдались в городах, где строили очень мало, то, чего мало, всегда стоит дорого.
До последнего времени в Петербурге строили много. С одной стороны, город не резиновый, и участки для застройки потихоньку заканчиваются. Кроме того, теперешняя администрация не уделяла должного внимания подготовке новых земель для застройки в техническом плане, меньше проводила аукционов на право строительства. Это привело к определенному дефициту участков в черте города. С другой стороны, питерские цены как минимум в два раза ниже московских, что привлекает в Северную Столицу жителей других регионов. Как полагают многие аналитики, именно приезжие и создали бум продаж строящегося жилья в Петербурге.
Из-за дефицита участков под застройку в городе и невнимания городских властей к проблемам стройкомплекса, застройщики пошли в область. Прежде всего в северные районы — Девяткино, Бугры, Всеволожский район, Кудрово, Сертолово, вдоль побережья Финского залива. На областных землях, примыкающих к городу, выросли тысячи и тысячи метров жилья. Южные районы оказались недооцененными. Сегодня областное правительство в ручном режиме пытается развернуть вектор строительства на южные окраины Санкт-Петербурга — это окрестности Красного Села ( «Аннинский парк» и новый поселок «Новое Горелово»), это Пушкинский район, окрестности Павловска, Ломоносовский район вокруг Нового Петергофа и Ломоносова. Квартиры в прилегающих районах области стоят несколько дешевле, чем в городе. Что привлекает молодые семьи с ограниченным бюджетом покупки, но имеющих машины.
Невнятная политика местной власти при застройке новых районов и возведении в короткие сроки большого числа квартир приводит к возникновению точек напряженности в плане нехватки мест в школах и детсадах ( Парнас). Но эта проблема решаемая и носит временный характер.
Другая инфраструктурная проблема — это дороги. Меня всегда удивляло, почему дороги у нас в городе всегда плетутся в хвосте строительства — сначала все застраивается, возникают пробки, потом эту проблему начинают решать. На сегодня проектируются дополнительные выезды на кольцевую из районов Девяткино, выдано разрешение на строительство одного миллиона квадратных метров в районе Шушар с обязательством строительства выезда на кольцевую.
В настоящее время вступил в силу новый высотный регламент. Высота домов в городе ограничена 12-14 этажами. Будем надеяться, что больше не будет жутких застроек из 25-этажек, прижатых друг к другу. Городская среда будет более гармоничной. Но цены на квартиры в городе будут расти, т.к. цена земли, заложенная в стоимость квадратного метра будет выше, чем раньше.
Еще одной причиной роста цен на строящее жилье можно назвать 214-ФЗ. Несмотря на всю критику закона и бесконечную его правку, закон работает и покупатели стали больше доверять строителям. Цена на первичном рынке включает в себя и тот риск, который несет дольщик-инвестор, вкладывая деньги в воздух на уровне 8 этажа. По-видимому, сегодня дольщики считают этот риск для себя несущественным.
Собственно, 214-ФЗ ставит под определенный контроль государства застройщиков, возводящих многоквартирные дома. Реестр дольщиков ведет государство по договорам долевого участия в строительстве через госрегистрацию договоров. Застройщики отчитываются перед комитетом по строительству. В настоящее время разрабатывается уже третий механизм «страховки» риска банкротства застройщика. Сначала застройщики были организованы в саморегулируемые организации, которые несли ответственность за своих членов — не сработало. Потом риск банкротства и, как следствие, несдачи объекта было решено страховать. Тут серьезные опасения вызывают сами страховые компании, сумеют ли они обеспечить выплаты потерпевшим дольщикам.
Сегодня речь идет о новом инструменте — государственном фонде, куда застройщики будут отчислять средства, и из которого будут достраиваться проблемные дома. Окончательно доработать документы о фонде государство обещает к лету.
Еще одну новеллу питерского рынка новостроек написала Строительная компания «ЛЭК». На рубеже нулевых годов она предложила новый для рынка продукт — квартиры-студии, которые вышли на рынок под слоганом — «Квартира по цене комнаты!» В этом призыве была доля лукавства: студии заняли ценовую нишу между комнатами и однокомнатными квартирами. Поначалу эту новацию ждал оглушительный успех — ЛЭК даже строил дома, где были преимущественно студии или даже весь дом состоял из студий. Такая застройка имеется, например, возле метро «Звездная». В дальнейшем покупательский интерес охладел к студиям, это жилье было признано не комфортным. Сегодня классические студии — пенальчик от окна к входной двери — покупают без охоты, они продаются долго. Студии вытянутые вдоль окна или с большими прихожими пользуются большим спросом.
В дальнейшем эта тема получила развитие в так называемых евродвушках — большая кухня 14-20 кв м и небольшая спальня 10-14 кв м. Поменяйте помещения местами и будет добротная однокомнатная квартира с большой комнатой и не маленькой кухней! Удобны ли такие евродвушки покажет время.
Но инженерная и девелоперская мысль не стоит на месте. И вот уже на рынок выведены смарт-квартиры. Это квартиры, имеющие 1-2-3 и т.д. спальни и кухню-столовую-гостиную. В квартире может быть 2 санузла, гардеробные и т.д. Насколько удобны такие квартиры без отдельной кухни опять же покажет время, но продукт предложен и выведен на рынок, а вот оценит его покупатель, проголосовав рублем!
Так как же расслоился рынок долевого строительства Петербурга? Разделение рынка на элитную и бизнес недвижимость с одной стороны, и эконом и комфорт с другой, было всегда. Сейчас рынок разделился еще и на городскую недвижимость и прилегающие районы области, где тоже есть и эконом и комфорт, а так же бизнес с элитой. Произошло разделение застройщиков на надежных, строящих добротно и сдающих в срок, что привело к удорожанию этих новостроек — бренд тоже стоит денег, на середнячков и тех, у кого риэлторы не советуют покупать. Кризис заставил строителей идти на дополнительные затраты для привлечения покупателей — все больше домов сдаются с отделкой, а теперь еще и с мебелью (кухня или полная мебелировка!) возможны и другие маркетинговые ходы. Рынок разделился на традиционные квартиры и на квартиры, построенные по моде последних лет — студии, евродвушки, смарт.
Имеющий место быть кризис я называю атипичным. Во время кризиса риск банкротства застройщика многократно возрастает — покупают меньше, деньги застройщику занять очень трудно и только под немыслимые проценты. Но сегодня, в кризис, установлены два, отмеченных выше, рекорда. Именно в кризис доверие к застройщикам выросло! Воистину умом Россию не понять!
2. Вторичный рынок
Вторичный рынок недвижимости делится на рынок комнат и рынок квартир. Изначально это деление было обусловлено запретом приватизации отдельных комнат в коммунальных квартирах. Поэтому оформление продажи не приватизированных комнат и приватизированных квартир было совершенно разным. Рассмотрим сначала комнаты.
Комнаты — расселение умерло, да здравствует расселение!
В далекие 90-тые годы сформировался рынок не приватизированных комнат. Их продавали через обмен на долю в приватизированной квартире. Комиссия в Горжилобмене заседала по пятницам, поэтому к четвергу весь пакет документов, включая справки из диспансеров, должен был быть подготовлен! В то время комнату можно было продать за неделю — существовали специальные риэлтерские группы, которые занимались только комнатами, и дело было поставлено на поток. Приватизированная комната была редкостью и стоила дороже. Соседи не могли договориться между собой о приватизации квартиры в целом, как правило, коммунальная квартира приватизировалась под расселение (если об этом удавалось договориться).
В 1998 году было разрешено приватизировать отдельные комнаты в коммунальных квартирах. Санкт-Петербург пошел по своему пути, приватизация комнат осуществлялась как доля в квартире. В Москве комнаты приватизировались как первичные объекты. В связи с возникновением долевой собственности, в случае продажи комнату надо предложить купить соседям, и лишь в случае их отказа, предлагать сторонним покупателям.
В редких квартирах удается договориться с сособственниками о походе к нотариусу и оформлении отказа в приобретении комнаты. Как правило, продавец посылает письма сособственникам и ждет месяц с момента получения ими писем. После чего комнату можно продать стороннему покупателю. А если сособственник письма не получил? Это в некоторых случаях приводило к судам. Согласитесь, не очень радостная перспектива!
Другой способ продажи комнаты — через договор дарения, что незаконно, т.к. прикрывает собой куплю-продажу. В нескольких случаях удалось такие договора расторгнуть соседям через суд. И все же в конце 90-х годов и начале нулевых рынок комнат процветал! Был такой момент, когда, продав две комнаты, можно было купить двухкомнатную брежневку или хрущевку и денежки оставались! В спальных районах те же брежневки или корабли выгодно было расселять по комнатам, квартира продавалась дороже!
Совсем иная картина наблюдалась в центре — здесь, при покупке комнаты в квартире с выгодной локацией и хорошим видом из окон, при расселении можно было получить отдельную квартиру и не всегда однокомнатную, а даже двух или трех комнатную в спальном районе!
Так что девяностые и начало двухтысячных годов можно назвать расцветом рынка комнат — самое дешевое жилье пользовалось спросом у приезжих, грамотно инвестировав в комнату можно было получить квартиру при расселении. Но именно на рубеже веков строительная компания ЛЭК предложила абсолютно новый для рынка формат квартир — студии под девизом: «Квартира по цене комнаты!». Это было начало заката рынка комнат!
Расселения больших квартир в центре сегодня идут не часто: во-первых, большинство квартир с интересной локацией в центре уже расселено, и сформировался рынок отреставрированных квартир в полностью расселенных домах; во-вторых, сами по себе старые дома стали менее привлекательны для покупателей, поскольку в центре идет строительство новых элитных домов, которые гораздо интереснее для состоятельных приобретателей. В связи с этим, цены на коммунальные квартиры в старых домах упали, поэтому упала и инвестиционная привлекательность комнат — в результате расселения далеко не всегда удается получить даже студию!
На сегодняшний день комнаты пользуются все меньшим спросом, о чем говорит и статистика — в июне 2017 года цены на квартиры по сравнению с пиком цен в сентябре 2008 года упали на 1,5-1,8%, а цены на комнаты ниже этих пиковых значений на 24%!
Комнаты на сегодняшнем рынке спросом не пользуются, возможность купить за те же деньги на окраине Петербурга, возможно и в стройке, но отдельную квартиру-студию больше привлекает покупателей, чем коммуналка вблизи метро!
И все же расслоение рынка комнат есть! По-прежнему пользуются спросом комнаты в центре, в домах с капитальным ремонтом, в 2-3 комнатных квартирах, где есть возможность выкупить в дальнейшем оставшиеся комнаты и, тем самым, заполучить в собственность хорошую квартиру по цене ниже рыночной.
На сегодняшнем рынке самое выгодное продавать комнату в составе квартиры — из приведенной статистики видно, что выигрыш продавцов комнат составит в этом случае примерно 25% и более, поскольку в квартире продаются еще и места общего пользования. Речь не идет о покупке отдельной квартиры, но все же по-максимуму реализовать свой коммунальный «рай» продавец может лишь вместе с соседями, поэтому — Да здравствует расселение!
Квартиры — много и разные
Рынок квартир всегда делился на массовый сегмент и элитную недвижимость. Это разделение обусловлено не только ценой — эти сектора рынка функционируют по-разному. Спады и подъемы в этих сегментах обусловлены разными причинами и случаются не одновременно. В дальнейшем мы обсудим именно массовый сегмент рынка, куда входит львиная доля имеющихся в Петербурге квартир.
Самым дешевым жильем на рынке квартир считаются хрущевки — первая массовая серия панельных домов, возведение которых началось в самом конце пятидесятых и начале шестидесятых годов прошлого века.
После Великой Отечественной войны многие города лежали в руинах, люди, вернувшиеся из эвакуации селились в подвалах. Началось возведение немецких котеджей — шлакобетон и деревянные перекрытия и сталинок — качественные кирпичные дома с большими комнатами, кухнями, просторными прихожими. Все эти дома были ручной работы — возводились долго и стоили не дешево. Собственно, немецкие котеджи возводились лишь в сороковых годах, а в пятидесятых это были уже сталинки! Строя эти прекрасные дома, проблему расселения подвалов было бы не решить еще долгие годы, не говоря о коммунальных квартирах, которые тогда считались вполне комфортным жильем!
И вот началось панельное домостроение — на смену трехметровым с хвостиком потолкам пришли потолки 2,5 м, на смену 9 и более метровым кухням пришли кухни 4,5-5,5 кв м, санузлы стали совмещенными площадью 2-3 кв м. И вообще 3-х комнатная квартира занимала площадь 42 кв м, четырехкомнатная — 49 кв м!
Сколько тогда анекдотов ходило про Никиту Сергеевича Хрущева! Например: у меня в квартире санузел с кухню, кухня с комнату и таких комнат четыре! Или еще — Хрущев успел совместить туалет с ванной, а вот потолок с полом совместить не успел! Но все же именно квартиры-хрущевки смогли решить задачу расселения питерских подвалов и остаются актуальными на сегодняшнем рынке!
В связи с программой реновации стало модным ругать хрущевки, называя застроенные ими кварталы — гетто. Это далеко не так! Достаточно посмотреть на сами дома, как лихо они одеваются стеклопакетами и какие машины возле них паркуются! На сегодня хрущевки привлекают своей локацией — как правило это хорошо обжитые районы со всей инфраструктурой, очень зеленые, с отличной транспортной доступностью. В подъезде на десять квартир, все жильцы знают друг-друга, помогают друг-другу хотя бы тем, что запускают в парадное соседского кота и нажимают на звонок квартиры, где живет кот. Кроме того, пятиэтажная среда более гармонична для человека, чем двадцатипятиэтажный улей.
Эти морально устаревшие дома привлекают молодые семьи с детьми с ограниченным бюджетом покупки — стоимость четырехкомнатной квартиры примерно равна стоимости небольшой двушки. Семье из четырех человек, где имеются мальчик и девочка, комфортнее в четырех совсем небольших комнатах, чем в просто небольших, но двух!
Следующий шаг панельного домостроения был так же пятиэтажным, но кухни стали примерно 6 м, санузлы — раздельные, квартиры строились одно- двух- и трехкомнатные, правда по-прежнему смежные. Жильцы давали им смешные названия — распашонка, штанишки, бабочка!
На сегодняшний день именно эти кварталы пятиэтажек подлежат реновации. Но в Петербурге эта программа буксует — очень много вопросов, нерешенных на законодательном уровне. Проблема последнего жильца существует в каждом доме! Самые большие претензии — за четырехкомнатную квартиру хозяин требовал у строителей 38 миллионов рублей! Так что надежды жильцов хрущевок на светлое будущее пока весьма туманны! Дома вовсе не являются такими старыми и дряхлыми, как их пытаются представить, локация у них хорошая или очень хорошая! Одно время банки не хотели кредитовать квартиры, идущие под реновацию, но со временем эти ограничения были сняты, во всяком случае, крупные банки такие покупки кредитуют!
В 60-тые и 70-тые годы возводились и дома из кирпича, но их не так много, а параметры квартир в них примерно те же что и в панельных, но стоят они дороже.
Возведение пятиэтажек прекратилось в самом начале 70-х годов. На смену им пришли девятиэтажные дома панельные и кирпичные. Кирпичи, как правило, возводились вдоль улиц. Это были дома по индивидуальным проектам и считались более комфортными, чем стандартные панельки, поэтому и сегодня они стоят дороже.
Панельные девятиэтажные дома различных серий — корабли, 504 серия, 606 серия и их модификации были оснащены лифтами и мусоропроводами. Кухни, как правило, не превышали 7-8 кв м, но комнаты стали побольше, некоторые варианты в доме имели изолированную планировку. На сегодня их называют «старые панели», и они составляют большинство квартир на рынке.
Вершиной панельного домостроения в 80-тые годы стала 137 серия. Комнаты в квартирах этой серии изолированные, кухни от 7,5 до 15 кв м, санузлы изолированные. Комнаты не менее 10-11 кв м. Дома этой серии высотой до 16 этажей. В свое время они пользовались большой популярностью. На сегодня это тоже устаревшие панельки.
В послевоенные годы возводились сталинские дома, которые в девяностые относились к элитному жилью. Просто это были самые комфортные квартиры из имевшихся в прошлом веке. Сталинки в Московском, Кировском, Красногвардейском (м. Новочеркасская) районах расселялись ураганным образом. На сегодняшний день все же это скорее жилье комфорт или бизнес-класса, т.к. дома старые и заселены не однородно, возможно, что в подъезде есть коммуналка.
Особняком стоят квартиры в центре города. Здесь все зависит от локации и вида из окна. В старом городе сформировались элитные зоны, типа золотого треугольника к северу от Невского проспекта или кварталы, примыкающие к Таврическому саду, и, так называемый «тихий» центр. К сожалению, цены на квартиры не элитного «тихого» центра падают. Квартиры в новых домах повышенной комфортности в спальных районах кажутся покупателям предпочтительнее. На стоимость квадратного метра в 100 000 рублей могут рассчитывать лишь квартиры в старых домах «тихого центра» без существенных изъянов, весе остальные квартиры в центре с окнами во дворы, с деревянными перекрытиями и т.д. стоят дешевле. Квартиры в домах старого фонда без капремонта очень трудно приспособить под современные функции и стандарты проживания, ремонты таких квартир стоят очень больших денег, поэтому и спрос на них невысок. Кроме того, на лестнице проживают люди очень разного достатка и жизненных интересов, так что говорить о социальной однородности в домах старого фонда не приходится.
Квартиры, в домах, построенных в 21 веке, называют новой вторичкой. Это квартиры с холлами, с большими кухнями, модных нынче европланировок, с однородным социальным составом жильцов. Цена на них значительно выше, чем на старую вторичку.
Хотя и среди них есть свои «хрущевки» – это студии, в которых совмещена кухня и комната ( все же в однокомнатных хрущевках кухня хоть и 4 кв м, но имеет окно и отделена от комнаты стеной!). В начале века студии пользовались очень большой популярностью. А что популярно, то пытаются подделать, будь то одежда или косметика брендовых марок или квартиры-студии. На сегодня на рынок выводятся комнаты большого метража с встроенным санузлом и кухонным уголком. В прайсах они часто стоят как квартиры-студии, каковыми вовсе не являются. Это доля в большой коммуналке, да еще с неузаконенной перепланировкой, жилищная инспекция может заставить хозяина привести все в первоначальное состояние! Так что не все золото, что блестит, не все студия, что ею называется!
Есть еще одна опасная для покупателей тенденция — строительство многоквартирных домов на участках ИЖС. Такие квартиры, несмотря на их дешевизну, покупать ни в коем случае нельзя! Это строительство незаконно, а дома подлежат сносу! Мы опять имеем дело с подделкой. Квартиры там, как правило, продаются как часть дома — т.е. коммуналка в масштабах всего дома!
Так как же за последнее время расслоился рынок квартир? Прежде всего на новую и старую вторичку. Объем домов возведенных в этом веке существенен, что позволило сформироваться рынку квартир в новых домах. Поскольку с 2008 года в стране не затихает экономический кризис, рынок разделился на квартиры с хорошей транспортной доступностью вблизи станций метро и отдаленные районы, где цены на жилье ниже. Сформировался рынок жилья «за КАДом» или вдоль КАДа – это ближайшие пригороды, возможно с областной пропиской, но хорошей транспортной доступностью — Девяткино, Кудрово, Парнас, Шушары и т.д. Квартиры-студии вытесняют с рынка комнаты. В начале 2017 года замечен всплеск покупательского интереса к двум и трехкомнатным квартирам, их продажи выросли..
В Москве сегодня взят курс на снос домов первых массовых серий и переселение жителей во вновь возводимые дома. Стоит эта программа очень дорого, но московские власти настроены ее выполнить.
А что в Петербурге? Программа реновации стартовала 8 лет назад и выполнена примерно на 0,75%. Всего подверглись реконструкции и введены в эксплуатацию 10 домов. Результат явно не впечатляет! И причин тому несколько.
Во-первых, в бюджете Санкт-Петербурга нет достаточной суммы денег для столь грандиозного проекта.
Во-вторых, кроме хрущевок, в городе на Неве очень большой фонд дореволюционной постройки, который находится в значительно более плачевном состоянии. Сюда же можно отнести и так называемые ждановки — дома довоенной постройки, которые являются памятниками конструктивизма (и охраняются государством!) с их деревянными перекрытиями, маленькими кухнями, без ванн. Тут уж не до хрущевок!
Третьим фактором является нежелание властей помогать застройщикам даже не финансово, а юридически — решать вопросы «последнего жильца» и др., возникающие в процессе расселения хрущевок. Из известных примеров – за четырехкомнатную хрущевку в Сосновой Поляне собственник запросил у строителей 42 млн рублей, что превышало ее рыночную стоимость более чем в 10 раз! Строители остаются один на один с жильцами — как хотите, так и разбирайтесь! Поэтому энтузиазма этот процесс у девелоперов не вызывает, т.к. перспективы весьма туманны даже в кварталах с интересной локацией. В такой ситуации очень трудно говорить и об окупаемости и о прибыльности проектов реновации.Еще одной причиной, тормозящей процесс реновации, является нежелание людей переселяться из своих домов. Это связано с недоверием власти — пошлют жить в Колпино! Как быть с числом комнат? В четырехкомнатной хрущевке могут проживать 2-3 поколения семьи, но в двушке, даже с большой кухней, они жить не смогут. Поэтому стоит вопрос о сохранении числа комнат или расселении семей на несколько квартир. А это делает необходимым отдать людям за их метры большие площади, чем освобождаются, и коэффициент увеличения площади по самым скромным подсчетам может быть около 2.
Проблемы возникают и со строительством новых домов в обжитых районах — там банально не осталось пятен под застройку.
Пока власти не решат эти проблемы, не будет подключен административный ресурс, сдвинуть реновацию с места не удастся!
Посмотрим еще на проблему реновации с точки зрения городской среды. Пятиэтажные дома созвучны человеку. Это невысокая застройка, вся утопающая в зелени. В парадной немного квартир, жильцы знают друг-друга хотя бы в лицо. Есть просторные дворы с детскими площадками, а не единый гараж под открытым небом, как вблизи 25-этажных домов! Надо ли разрушать эту среду? Так ли уж необходимо эти милые дворы с лавочками под кустами сирени застроить высотными домами? Районы хрущевской застройки сложилась 60 лет назад, и без них наш город многое потеряет.А так ли уж нужно делать реновацию по-московски с грохотом обрушиваемых домов, в клубах пыли, с ревом грузовиков? Куда вывозить и как утилизировать весь колоссальный объем этого мусора?
Я лично долгое время жила в четырехкомнатной хрущевке и хорошо знаю все ее плюсы и минусы. Реновацию проводить надо, но может потише, поинтеллигентней, по-питерски? Например, некоторые дома были утеплены по современным технологиям снаружи, поставлены стеклопластиковые окна, заменено инженерное оборудование. Да, но кухни остались 5 кв м, комнаты остались 6,7,8 кв м. И высота потолков 2,5 м.
Трехкомнатная хрущевка занимает 42 кв м. На этой площади, пользуясь отсутствием капитальных стен можно организовать евро однокомнатную квартиру. В шестиметровую комнату с окном продлить прихожую, заодно убрав стенные шкафы. Частично, за счет этой самой маленькой комнаты, увеличить соседнюю спальню примерно до 10 метров. Проходную гостиную объединить с кухней, что даст пространство в 20-21 кв м. Небольшой совмещенный санузел можно несколько увеличить за счет части гостинной — сдвинуть стенку санузла на 30-35 см, отняв тем самым у гостиной всего 0,5 кв м. Кроме того, санузел увеличится за счет своих двойных стенок — старой технологии гидроизоляции, так мы натянем еще примерно 0,3 кв м. Итого санузел увеличился до 3,3 кв м. Вполне соответствует современным размерам в новостройке! Правда, сегодня и санузел в 2,5 кв м строится в новых домах эконом серий.
Ах да, низкие потолки! Дело в том, что полы в хрущевках устроены по старым технологиям — лаги, доски, щитовой паркет. В тех самых кладовках, которые мы уже мысленно снесли, есть люки глубиной 20-25 см, где хранились редко используемые вещи. Если выкинуть все эти лаги и доски и устроить покрытие полов современным образом со стяжкой, выравниванием, подложкой и ламинатом или кафелем, то это даст выигрыш по высоте потолка в 15-20 см, т.е. 2,65-2,7 м, а это уже комфорт класс!Четырехкомнатные хрущевки можно преобразовать в евродвушки. Там есть капитальная стенка, за которой комната площадью 8,5 кв м. Вполне пригодна для детской!
Итак, что же получилось после нашей мысленной перепланировки? Изюминкой квартиры станет прихожая с окном метров 8-9, из нее вход в спальню — 10 кв м, вход в кухню-столовую-гостиную 20 кв м с выделенным местом для кухни с узким окном, под которым можно организовать мойку (почему-то всем очень хочется иметь мойку у окна!). Совмещенный санузел 3,3 кв м. Высота потолков может быть увеличена на 10-20 см до 2,6-2,7 м. Очень даже привлекательная современная квартира!
Хрущевки имеют неинтересные плоские крыши. А возможно ли создать на этих плоскостях мансардные помещения? Тогда наши домики-кубики накроются яркими крышами из металлочерепицы — красные, синие, коричневые и т.д. Выбор цветов металлоцерепицы достаточно широк! Вот и возникла обновленная, яркая, архитектурно привлекательная городская среда с небольшим увеличением плотности населения за счет мансард.Может все же попробовать решить проблему хрущевок в Питере без грохота и пыли, путем реконструкции, а не тотальной реновации с неясным итогом. Обойдется такая реконструкция значительно дешевле! Если все же власти проявят неподдельный интерес к этой проблеме и включатся в ее реализацию, то все возможно! Была бы воля принять здравые решения…
Так стоит ли опасаться покупать квартиры в домах, идущих под реновацию? Не стоит, скорее всего в обозримом будущем в Питере ее просто не будет. Большинство банков (например, Сбербанк) выдают ипотеку для покупки подобных квартир, так что они оценивают этот период лет в 20-30!
В прошлом году цены на недвижимость в Петербурге росли. В годовом исчислении рост цен составил примерно10-15%. Это выше официальной инфляции. С чем был связан этот рост?
Рост цен был связан с реакцией покупателей на снижение ипотечной ставки. Как гордо заявляли власти, ипотечная ставка достигла исторического минимума!
Но, исторический минимум продолжался недолго, в связи с очередным экономическим катаклизмом ЦБ поднял учетную ставку, а за ней поднялась и средняя ипотечная ставка. Нынче в лидерах по росту ипотечной ставки оказался Сбербанк! Целый ряд банков поднял ипотечную ставку не столь высоко. Правда, Герман Греф прогнозировал снижение ипотечной ставки до 8% в 2020 году, но до этого надо дожить!
Реальные доходы граждан не повысились, инфляцию в начале года разгоняет повышение ставки НДС, цены на рынке недвижимости предсказуемо прекратили свой рост и пока замерли на месте, достигнув локального пика.
Что делать продавцам в этой ситуации? Как правило, в большинстве случаев, если рост цен прекратился, то за этим последует снижение. Поэтому, пока цены достигли локального максимума выгодно продавать недвижимость.
Насколько сильным будет снижение цен на рынке — думаю, не более, чем прошлогодний рост. Реально заставить цены двигаться вверх может лишь рост экономики, рост зарплат и других выплат населению, снижение ипотечной ставки, которое центробанк связывает с уменьшением инфляции и ростом экономики. Вот такой замкнутый круг!
Так что в сегодняшней ситуации надо продавать квартиры, пользуясь прошлогодним ростом цен.
Сегодня только ленивый блогер не пишет о подорожании квартир на первичном рынке после начала расчетов с застройщиками через эскроу счета. Давайте сначала разберемся что это за зверь такой «эскроу счет»?
Многие, кто покупал квартиру в последние годы рассчитывался с застройщиком через депозитные счета. Эскроу счет работает так же как депозит. Покупатель переводит деньги на счет, где они блокируются, при этом есть условия по которым данный счет будет раскрыт, и денежные средства перейдут на счет застройщика. Для депозитов это было условие регистрации договора долевого участия, как и предписывает 214 ФЗ.
С 01 июля 2019 г. денежные средства дольщика будут блокироваться на счете под условия предъявления в банк Акта ввода дома в эксплуатацию и получения с регистрации первого договора о собственности на квартиру в сдаваемом комплексе. Если прошла регистрация первой квартиры — это означает, что препятствий со стороны застройщика к регистрации права собственности нет, все документы были поданы в соответствующие инстанции и полностью удовлетворили органы власти.
Основное отличие эскроу счет от депозита – это его защищенность Агентством по страхованию вкладов. В случае отзыва лицензии у банка сумма до десяти миллионов рублей будет возвращена дольщику (или застройщику). Если объект стоит более указанной суммы, есть возможность открыть два и т.д. эскроу счетов.
Таким образом, дольщику новая система расчетов очень выгодна, он будет застрахован от исчезновения своих денег за не построенный дом. Правда, эскроу счета не могут предотвратить банкротство застройщика. Если эта процедура будет длиться несколько лет, то возврат суммы дольщика не обрадует, т.к. квартиры на рынке могут существенно подорожать за это время, но лучше что-то, чем ничего!
Теперь разберемся, от чего зависит рост цены на первичном рынке? И тут задайте себе вопрос: если бы сегодня было возможно продавать строящееся жилье дороже, застройщики делали бы это? Да без сомнения! Стройка жилых домов — это бизнес, любой бизнес стремиться к получению максимальной прибыли.
Таким образом, квартиры на первичном рынке предлагаются по максимально возможной на сегодняшний день цене. И 02 июля 2019 г. эта цена скачком не изменится! Цены на недвижимость определяются балансом между платежеспособным спросом покупателей и предложением строящегося жилья. Если цены на первичном рынке необоснованно завышаются, то покупатели обращают свой взор на готовое жилье. На вторичном рынке цены немного подрастут, на первичном снизятся и баланс опять будет восстановлен.
Цены определяются общим состоянием экономики, реальным ростом или падением зарплат населения, актами государственной власти о социальных выплатах и поддержки отдельных категорий граждан, ипотечными ставками, но не способом расчетов с застройщиком!
Да, для застройщика себестоимость строительства вырастет, ему придется платить какие-то проценты банку. Но это приведет к уменьшению прибыли фирмы, а не к росту цены. Сегодня на рынке существует конкуренция между предложениями застройщиков, предложение обширно, как по географии размещения объектов, так и в ценовом диапазоне, вторичный рынок всегда готов предложить альтернативу строящемуся жилью. Так что по щучьему веленью застройщиков, по хотенью ретивых блогеров цены на первичке не вырастут, сколько эту мантру не повторяй!
Для роста цен на первичке должны сложиться определенные условия и основное — это рост экономики и зарплат населения, снижение ипотечных ставок и т.д. Конечно, может случиться уход с рынка определенных игроков, но это происходит постоянно. Застройщики банкротятся и мелкие и средние и монстры типа СУ-155. Но это может привести к росту цен только если обанкротится много застройщиков одновременно, да и тут вторичный рынок в помощь покупателям!
Так что 02 июля ничего не может приключиться, разве что сильный летний дождь! А что касается пророков о росте цен, так это от незнания и не понимания ситуации в целом!
Сегодня реклама предлагает купить квартиры в домах бизнес класса, другие застройщики пишут, что строят только элитное жилье, третьи возводят дом комфрт класса. Как разобраться в этой рекламе? Конечно, невооруженным глазом видно, что стоимость квадратных метров в зависимости от объявленного класса дома очень разнится. Существует ли в действительности в России деление на эти категории жилых домов? Какой уровень комфорта должен получить покупатель за свои немаленькие деньги?
Прежде всего сразу оговорим, что устоявшихся понятий вышеназванных классов жилья в России не существует, поэтому границы очень размыты, комфорт+ и бизнес — это близкие понятия, как премиум и элит.
Если посмотреть на дома старого фонда, которые возводились в столице Российской империи, то даже на фасаде можно увидеть, как высокие красивые окна 2-3 этажа на 4-5 становились маленькими и невысокими, а если зайти внутрь дома, то становится понятно, что и высота потолка на верхних этажах ниже. Первые и цокольные этажи, как правило, были заняты лавками, мелкими мастерскими или шикарными магазинами. Даже на Невском проспекте — главной улице державы в доме могли проживать графы и князья на 2-3 этаже, а верхние этажи и дворовые флигели занимали чиновники, мастеровые, студенты и т.д. Элитное жилье соседствовало с эконом вариантами в одном доме!
Название эконом класса сложилось стихийно, власти же указали нам, что такое жилье нужно называть стандарт, а площадь стандартной квартиры может быть от 20 до 150 кв м. Ну и как рекомендация, такие квартиры следует сдавать с отделкой ( но не обязательно!)Но что же подразумевается под этим понятием? Некоторые риэлторы к классу стандарт относят все панельные дома. Думаю, это неправильно, т.к. ныне существует бесшовная технология и по комфорту такие дома не отличаются от монолита. Все же надо говорить об удобстве и комфорте проживания в доме. Здесь надо посмотреть на плотность заселения дома, на величину квартир, на размер кухонь, высоту потолка, на количество квартир на площадке, местоположение дома и т.д.
К стандартному жилью можно отнести дома с высокой плотностью населения. В этих домах преобладают студии и однокомнатные квартиры 30-40 кв м с небольшими по сегодняшним меркам кухнями 9-10 кв м. В начале нулевых компания ЛЭК вывела на рынок квартиры-студии с рекламой: «Купи квартиру по цене комнаты!» В районе метро «Звездная» есть целые кварталы застроенные домами в 25 этажей, состоящими из студий. Плотность заселения максимальная. Планировка подъезда — коридорная система с огромным количеством дверей. Даже при шести работающих лифтах в таких подъездах выстраиваются очереди в часы «пик». Построены дома по кирпично-монолитной технологии, местоположение достаточно престижное — Московский район, метро в шаговой доступности. Высота потолков — 2,7 м. Несмотря на плюсы местоположения, современную технологию строительства и относительно высокие потолки, все же это типичное жилье эконом класса или стандарт.
К эконом классу можно отнести вновь возведенные кварталы в Девяткино. Изначально эта территория застраивалась недорогим жильем, которое охотно покупали. Определенный комфорт проживания обеспечивало метро. Попытка московской фирмы МонАрх построить в Девяткино жилье бизнес класса (студии более 30 м и т.д.) с треском провалилась, просторное, но дорогое жилье в этом месте оказалось невостребованным.
Квартиры комфорт класса предполагают наличие в доме более просторного жилья. Студий немного, и они все же не 20-22 кв м, а 26-30 кв м, однокомнатные квартиры до 50 кв м и т.д. Интересно наблюдать, как изменялись предпочтения покупателей на рынке — в 90-тые годы очень востребованы были планировки квартир с холлами. Позже выяснилось, что холлы неудобны, большое пространство трудно использовать, оно просто пропадает. Сегодня востребованы евро-планировки. Это квартиры с огромными кухнями-столовыми, где семья проводит время вместе, а для сна есть относительно небольшие спальни 11-15 кв м. В некоторых проектах однокомнатная квартира с кухней 12 кв м и комнатой 20 кв м превращается то в обычную однокомнатную квартиру, то в евро-планировку с кухней 20 и комнатой 12 кв м (один стояк обычная квартира, другой стояк-евро). Желательно число квартир на площадке не более 10. К хорошему комфорт+ классу можно отнести сданный корпус ЖК «Цивилизация» на Дальневосточном проспекте.
Сегодня в Санкт-Петербурге идет реновация «серого» пояса — это бывшая территория заводов, которые были возведены в 19 — начале 20 века, и являлись рабочими окраинами столицы империи. Особенно бурно застраиваются кварталы, прилегающие к Обводному каналу, станциям метро Фрунзенская и Балтийская. Совсем недавно это были депрессивные районы Петербурга. Сегодня здесь возводят жилье исключительно бизнес класса. Далеко не все возведенные дома я бы отнесла к этому классу. Бизнес класс предполагает просторные планировки квартир. Дорогую наружную отделку домов – натуральным камнем или качественным керамогранитом цоколь и первый этаж, возможно использование стекла и др современных материалов. К разработке облика и планировок в таких домах привлекают известных архитекторов. Внутри дома должны быть хорошо оформлены холлы, общественные пространства. На площадке не более 6 квартир — чем меньше, тем лучше. В доме в первых этажах должны располагаться магазины, бытовые предприятия, клиники и т.д. Такие дома обязательно подразумевают закрытые территории, гаражи хотя бы на одну машину от квартиры, детские площадки, фитнес зал и т.д.
Чем отличается премиум от элит трудно сказать, но все же по мнению большинства риэлтеров премиум несколько дешевле элиты. Такое жилье располагается в золотом треугольнике, в центре с видом на воду, на выдающиеся памятники архитектуры, на соборы и т.д., на островах Невской губы. Элитные поселки коттеджей возводятся в Пушкине, Павловске, Стрельне, Петергофе. Локация очень важна для такого рода объектов. Для разработки проектов, как правило объявляются международные архитектурные конкурсы. С каждым клиентом работают индивидуально, создавая по-возможности индивидуальную планировку квартир. Обязательно индивидуальная отделка и дизайн, тоже согласованные с заказчиком. Обязателен определенный набор услуг и закрытых фитнес залов, бассейнов, залов для переговоров, баров или ресторанов и т.д. Возможны свои пирсы для яхт и закрытые яхт клубы.
Стоимость жилья перечисленных классов сильно отличается. На разных стадиях строительства и в зависимости от местоположения стандарт может стоить от 70 до 100 тыс руб, комфорт 90-130 тыс руб, бизнес 130-200 тыс руб, премиум и элит от 250 тыс руб и выше.
А что такое «Клубный дом»? В Америке и Европе для того, чтобы купить квартиру в клубном доме претендент должен не только иметь сумму денег, но и пройти собеседование. Объявляя дом клубным, застройщик берет на себя обязанность подобрать жильцов этого дома. Жильцы Клубного дома объединены общим занятием или увлечением. Дом может быть заселен художниками, или профессорско-преподавательским составом местного университета, или любителями ходить под парусом в свободное время и т.д.
У нас, в России, трудно представить, чтобы застройщик отказал покупателю с деньгами в приобретении объекта и уж тем более, чтобы застройщик занимался подбором будущих жильцов! Так что в России Клубный дом – это просто небольшой дом. Такие дома возникают после капитального ремонта домов старого фонда, при возведении новых строений в местах жестких ограничений по высоте вблизи архитектурных памятников, парков и т.д. Класс этих домов не ниже комфорт. Более высокий класс определяется местоположением, планировками квартир, отделкой дома и т.д. В клубном доме небольшое количество квартир в целом, на площадке 2-3 квартиры и т.д. Клубные дома составляют приятный контраст с 26-этажными монстрами. Правда, из любого правила есть исключения. В районе метро Нарвская несколько бывших общежитий были реконструированы, так, что в проекте в основном студии, но не маленькие, с двумя окнами. Система коридорная, в торцах коридора по одной двухкомнатной квартире. Это жилье эконом класса с большим числом квартир на этаже и высокой плотностью населения.
Выше речь шла в основном о жилье, возведенном в этом веке. А к каким классам отнести все остальное жилье в городе?
Начнем со старого фонда. Есть тихий центр. Дома с капитальным ремонтом могут быть отнесены к комфорт классу, если они ухоженные и во дворе есть хоть немного зелени. Дома без капитального ремонта следует все же отнести к стандарту. Чаще всего в таких домах большие коммунальные квартиры.
Бизнес класс — это дома с капитальным ремонтом, расположенные в интересных местах.
Очень дорогие дома в золотом треугольнике и т.д. Это уже даже не бизнес класс, а премиум и элита.
После революции появились ждановки. Целый квартал таких домов охраняется государством вблизи метро Нарвская как пример конструктивизма. Квартиры с небольшими кухнями и без ванн, как правило, коммунальные. Сегодня жильцы самовольно установили ванны на кухнях. Это жилье, без сомнения, стандарт. Не все довоенные ждановки строились без удобств. На Петроградской стороне есть ждановки с приличными кухнями и ваннами-комнатами. Это жилье можно отнести к комфрт+ или бизнес за счет местоположения.
После войны были возведены сталинские дома со всеми удобствами с кухнями 9 и более метров, с большими комнатами. В зависимости от местоположения эти дома имеют класс не ниже комфорт+.
В 90-е годы сталинки были чрезвычайно популярны. Коммунальные квартиры расселялись и новые жильцы начинали творить элиту, снося капитальные стенки, увеличивая ванны-комнаты, объединяя кухни с гостиными. Такие самовольные переделки не прошли даром для прочности домов, на фасадах пошли трещины. Так что при приобретение этих самоделов «новых русских» надо внимательно осмотреть дом.
Без сомнения, первые дома стандарт класса построил Хрущев, далее эту тему развил Брежнев. Брежневки и хрущевки это классический стандарт вне зависимости от местоположения. К стандарту мы можем отнести и девятиэтажные корабли, 504 серию, первые 600.
В начале 80-х годов появилась 137 серия с кухнями до 15 метров, не маленькими комнатами, холлами или широкими прихожими. Сюдаже можно отнести и 504 Д серию, позднюю 600, 121 гатчинскую серию. Если сегодня дом ухожен, отремонтирован фасад, во-время убирается мусоропровод, то такие дома относятся к классу комфорт. В 80-90 годы были построены кирпичные дома с хорошими планировками и большими кухнями, эти дома можно от нести к классу комфорт+.
Руководствуясь описанной выше схемой, можно определить классность дома и сделать правильный выбор, понимая, какой комфорт вы получите за ваши деньги. Заранее, при приобретении у застройщика, выяснить что будет в новом доме, изучить план этажа и сделать собственные выводе о комфорте проживания в данном доме.
